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地方都市のタワマンは危険

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東北地方のとある地方都市に周囲の田園風景にそぐわないタワーマンションがたっている。

このマンションは41階にも及ぶ。

 

東北地方最大の都市である仙台市を差し置いて、東北地方最大の高さを誇る。

最近ではこのようにちょっとした地方都市にもランドマークのように「タワマン」がたつようになった。

 

「タワーマンション」の定義は「概ね58mの高さを超えるマンション」で階数にするとおよそ20階ぐらいになるだろう。

「タワマン」は眺望の良い高層階に人気があり先に埋まっていくという。

 

確かに「タワマン」を購入しても2階や3階に住んでも意味がなさそうだ。

ところでこの「タワマン」にはかなりの問題が潜んでいる事は最近はもっぱら有名な話になってきた。

 

イオンが無い県がある

 

日本のタワマンの先駆けは1976年に住友不動産が埼玉県与野市(現在のさいたま市)に建設した21階建て(高さ66m)の分譲マンションと言われている。

本格的な普及が始まったのは1997年の容積率の規制緩和のタイミングとなる。

 

この頃、作られたタワーマンがまもまく築20年を迎える。

逆にいえばタワマンの日本での歴史はまだ20年しか無いことになる。

 

さてマンションは15年程度を目安に「大規模修繕」が行う必要がある。

主に外装の修復や給排水設備のメンテナンスだ。

 

一般的には住人で組織された管理組合がこの「大規模修繕」のために「修繕積立金」をプールして管理していく事になる。

 

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実を言うとタワマンの大規模修繕費用は低層階マンションの2倍以上と言われる。

タワマンは高層階ゆえに足場を組むことができない。

 

そのため「リフトクライマー(移動昇降式足場)」を使用することなどが高騰の要因とされている。

タワマンの住人がマンション契約時に「大規模修繕」の高額な費用に関する説明を販売会社から受けていたかは非常に怪しい。

 

そもそもマンションの修繕積立金は入居者全員が遅滞なく払う事を前提に計画がされている。

つまり住人が支払い不能になったり減少するとこの計画にズレが生じてくる事になる。

 

さて問題になるのが地方都市にあるタワマンだ。

東京など大都市の一等地に立地するマンションなら地面の価値は目減りはしないだろう。

 

 

人口減少が顕著な地方都市においてその地面の価値が果たして維持できるかだ。

また半永久的に持つイメージのある鉄筋コンクリートだがその法定耐用年数は47年とされている。

 

47年といえば入居者が存命の間に「建て直し」か「壊す」選択を求められることになる。

どちらにしても高層階ゆえに相当な費用が入居者に襲いかかるだろう。

 

地方都市のタワマンは危険だ。

今後、地方でマンションの購入を予定されている方は良く研究された方が良いだろう。

 

25年後に人口が増えている都市がある

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