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タワマンのスラム化

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最近はちょっとした地方都市の駅前でもランドマークのように「タワマン」が立っている。

「タワマン」とは言わずと知れた「タワーマンション」の略称だ。

 

「タワーマンション」の定義は無い様だが概ね「58mの高さを超えるマンション」を意味しているようだ。

58mというと階数にしておよそ20階ぐらいだろう。

 

「タワマン」は高層階に人気があるようで高層階から埋まっていくらしい。

それは確かにそうだろう。

 

「タワマン」を購入して2階3階に住んでいるのでは意味がないからだ。

ところでこの「タワマン」にはかなりの問題が潜んでいる事はご存じだろうか?

 

日本のタワーマンションのさきがけは1976年に住友不動産が埼玉県与野市(現在のさいたま市)に建てた21階建て(高さ66m)の分譲マンションだと言われている。

本格的な普及は1997年の容積率の規制緩和の時らしいがこの当時に作られたタワーマンションがまもまく築20年をむかえようとしている。

 

マンション在住の方ならご存知だと思うが、マンションは15年程度を基準に「大規模修繕」が必要とされている。

太陽の紫外線や雨風による外装の修復および給排水設備のメンテナンスなどだ。

 

通常は理事会がこの「大規模修繕」のために「修繕積立金」をプールして管理していく事になる。

 

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ただ住人がマンション購入の際にその「大規模修繕」に関わる費用に関する具体的な説明を販売会社から受けているかは非常に疑問だ。

「タワーマンション」の「大規模修繕」はその高さゆえに費用が非常に高額だ。

 

一説には一般的な低層階マンションの二倍以上になる可能性もあるという。

高層階のために足場が組めない。

 

そのため「リフトクライマー」という「移動昇降式足場」を使用するなどの要因があるからだ。

マンションの修繕積立金は入居者全員は払う事を前提に計画されている。

 

つまり住人が減るとこの計画にズレが生じていくというわけだ。

今後、人口が減少する日本においてこのリスクは日本中のマンションがかかえている。

 

 

ただでさえ高額な修繕積立金に「タワマン」は更に負担を生むことになる。

そう一番怖いのはタワマンのスラム化だ。

 

そして問題はもうひとつ。

鉄筋コンクリート製のマンションの法定耐用年数は47年とされている。

 

これは若い購入者だと存命の間に立て直し問題に直面する可能性も高い。

立て直すにしても壊すにしてもまたどこかに移動するにしても相応の費用負担が生じる。

 

都心部一等地のマンションなら問題はないが地方都市のマンションを購入する際にはたとえ駅前一等地でも注意が必要だろう。

 

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